Часто задаваемые

Что необходимо сделать после покупки

Условия для покупки недвижимости в Испании

Необходимые документы

При покупке недвижимости всегда необходим определенный набор документов:

Информация из государственного реестра недвижимости.
Подтверждение об оплате ежегодного налога на недвижимость.
Сертификат из секретариата сообщества владельцев кондоминиума, с "одобрением" его президента, подтверждающий, что продавец уплатил все необходимые взносы (в противном случае сообщество владельцев кондоминиума имеет право взыскать эту плату с покупателя недвижимости, а покупатель имеет право взыскать эту плату с продавца);
Справка о пригодности недвижимости к проживанию. Этот документ является "паспортом" недвижимости.

Кредитование

Самая выгодная и экономичная форма кредитования покупки жилья – это ипотечный кредит одного из финансовых учреждений, который фиксируется в официальном контракте купли-продажи и заносится в архив государственной регистрации недвижимости.

Низкая стоимость ипотечного кредита объясняется тем, что в случае неуплаты по кредиту в оговоренные сроки банк, сберегательная касса или другое финансовое учреждение, выдавшее кредит, имеет право обратиться в суд и провести продажу данной недвижимости на публичном аукционе, чтобы возместить сумму задолженности. В случае, если стоимость продажи жилья на аукционе превысит сумму задолженности, ее остаток распределяется между другими кредиторами, если они есть, или в противном случае – предназначается должнику.

Частный контракт

В Испании контракт купли-продажи недвижимости осуществляется в свободной форме, и его регистрация у нотариуса не обязательна. Несмотря на это, согласно статьям 1279 и 1280 Гражданского Кодекса, при подписании контракта этого типа любая из его сторон может потребовать оформления государственной регистрации. В реальности, подавляющее большинство контрактов купли-продажи недвижимости оформляются нотариально. Настоятельно рекомендуется прибегнуть к этому типу контракта, особенно если Вы осуществляете покупку.

На практике происходит следующее: подписывается частный контракт о купле-продаже недвижимости, который является полностью действительным юридическим документом и обязует его стороны к выполнению его условий, а затем стороны приступают к его оформлению у нотариуса. Позднее, при государственной регистрации контракта, производится так называемое "обновление контракта", и таким образом государственная регистрация имеет приоритет перед частным контрактом. Обычно в этот момент производится полная выплата стоимости сделки.

Если частный контракт подписывается частными лицами, необходимо напомнить, что не существует его определенной строгой формы, и очень важно, чтобы его условия не ущемляли права ни одной из сторон. Настоятельно рекомендуется включить в контракт описание всех расходов, которые возникают при купле-продаже недвижимости, и четко определить расходы, соответствующие каждой из сторон.

Если в контракт включается формулировка "расходы при купле-продаже осуществляются согласно действующему закону", то в этом случае продавец должен оплатить все задолженности по данной недвижимости, прибавочную стоимость и большую часть расходов на государственную регистрацию контракта (матрица или оригинал), а покупатель берет на себя оплату оставшейся части государственной регистрации (копии), расходы по занесению в Реестр, и, в случае необходимости, НДС или налог на передачу собственности. Несмотря на это, при заключении частного контракта между частными лицами распределение расходов может быть любым по их выбору.

Расходы при купле-продаже

Расходы при купле-продаже недвижимости распределяются между покупателем и продавцом. Обычно они распределяются таким образом:

Расходы со стороны продавца

Расходы по погашению ипотечного кредита, если он имеется.
Налог на увеличение стоимости земли или муниципальную прибавочную стоимость.
Расходы, вызванные участием в сделке агента по продаже недвижимости.
Оплата документов, которые продавец обязан предоставить покупателю.

Расходы со стороны покупателя

Стоимость покупки жилья.
Расходы по оформлению ипотечного кредита, если он используется при покупке.
НДС, если речь идет о новой постройке (в настоящее время он составляет 7%, однако, в 1 июля 2010 года он вырастет до 8%), за исключением жилья, субсидированного государством (в настоящее время – 4%), или налог на передачу собственности, если речь идеть о жилье, которое уже было ранее куплено (в Каталонии он составляет 7%, как и НДС, и с 1 июля 2010 он также увеличится до 8%).
Налог на юридически регистрируемые акты (в данный момент это 1%. В жилье, субсидируемом государством, он составляет 0,1%).
Оплата услуг нотариуса, который проводит государственную регистрацию контракта купли-продажи.
Оплата регистрации контракта в Реестре Недвижимости и расходы на ее осуществление, если они производятся третьим лицом.
При использовании ипотечного кредита – расходы по оформлению данного кредита.
Расходы на регистрацию снабжения водой, электричеством, газом и т.д.
Страховка жилья: как минимум, от несчастных случаев, непредвиденных обстоятельств и причинения ущерба третьим лицам.

Что необходимо сделать после покупки

После подписания официального контракта о купле-продаже недвижимости очень важно проверить следующую информацию и провести несколько операций:

Убедитесь в том, что были уплачены соответствующие налоги и сборы. В большинстве случаев эту оплату производит агентство, занимающееся сбором налогов и прочих выплат, которые назначают общественные учреждения, нотариусы и регистраторы. Тем не менее, Вы можете произвести эти выплаты самостоятельно, хотя в случае с ипотечным кредитом финансовое учреждение, выдавшее кредит, требует, чтобы эти сборы были уплачены через специальное агентство, чтобы гарантировать их правильную оплату, так что в этом случае Вам не придется ни о чем беспокоиться.
Получить экземпляр официального контракта купли-продажи. Зарегистрированный экземпляр контракта купли-продажи Вы получаете не сразу: это может занять до нескольких месяцев. В случае, если Вы используете ипотечный кредит, убедитесь в том, что у Вас есть экземпляр договора.
Проверить, занесена ли соответствующая запись в Реестр Недвижимости. Необходимо убедиться в том, что купля-продажа должным образом зарегистрирована в Государственном Реестре: это обеспечит Вам дополнительную защиту Ваших прав.
Проверить, что в Реестре Владельцев Недвижимости должным образом зафиксирован новый владелец. Смена владельца недвижимости должна быть занесена в Реестр Владельцев Недвижимости, со всеми данными нового владельца. Очень важно убедиться в том, что информация о смене владельца зафиксирована в этом Реестре, так как на основе его данных взимается налог на недвижимость, и в случае, если не поступило заявления о смене владельца, налог будет взиматься с предыдущего владельца жилья.
Сообщество владельцев кондоминиума. Представьтесь как новый владелец недвижимости в данном кондоминиуме, оставьте его председателю Ваши контактные данные и оговорите форму оплаты взносов, которые Вам нужно будет осуществлять с момента покупки.
Уведомить о смене владельца компании жилищных услуг. Не забудьте зарегистрировать на свое имя снабжение газом, электричеством, телефон и т.д.

Условия для покупки недвижимости в Испании

Лицо, не имеющее вида на жительство в Испании, ИМЕЕТ ПРАВО купить недвижимость в Испании, при выполнении нескольких обязательных условий. Для этого необходимо получить Карточку Иностранного Гражданина – NIE (Número de Identificación de Extranjeros), а также предоставить задокументированное происхождение суммы, предназначенной для покупки жилья (необходимое условие для того, чтобы предотвратить отмывание капитала). Банки и другие финансовые учреждения Испании выдают ипотечные кредиты на покупку жилья лицам, не имеющим вида на жительство в Испании. Условия предоставления кредита такие же, как для граждан и резидентов Испании: предварительно банку необходимо провести подтверждение Вашей финансовой ситуации. По причине финансового кризиса, в последнее время процент суммы покупки, выдаваемый банком, значительно снизился, и составляет 50-60%, тогда как несколько лет назад нередки были кредиты на 80% стоимости покупки и более.

ПЕЧАТЬ Назад Начало